商住楼之所以不涨价，主要有以下几个原因：

1. 政策调控：政府对商住楼的调控力度较大，限制了商住楼的涨价空间。例如，一些城市出台了限价政策，规定商住楼的售价不能超过一定的范围，从而抑制了商住楼的价格上涨。

2. 供需关系：商住楼的需求相对较小，市场供大于求，导致商住楼价格相对稳定。相比之下，住宅和商业用途的房产需求更大，价格也更容易上涨。

3. 建筑质量：商住楼大多为综合性建筑，其中既有商业用途的空间，也有居住用途的空间。由于商住楼的建筑质量和设计要求较高，一般不会出现质量问题导致价格下跌的情况。

总的来说，商住楼不涨价主要是受到政策调控、供需关系和建筑质量等因素的影响。